2015-12-30 22:41 |
Город Тюмень проезд Вятский дом 18 Добрый день, всем. Освещению проблем дольщиков, связанных со строительством ГП-2 на Малиновского, застройщиком которого является банкротящееся на сегодняшний день (процедура начата в январе 2013года) ООО Дирекция по строительству, посвящено несколько статей и видео сюжетов в еженедельнике Квартирный вопрос и некоторых других СМИ.
На сей раз парадоксальная и даже тупиковая ситуация образовалась из-за несовершенства нашего законодательства (Федерального закона от 26. 10. 2002 N 127-ФЗ, ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ № 214-ФЗ от 30. 12. 2004г. ), ущемляющего права граждан и судебной системы, которая не знает как правильно применить нормы этих законов.
В этом году привлеченным на достройку объекта инвестором ОАО Мостострой-11, с большим трудом наконец-то строительство нашего дома было успешно завершено.
Дом был достроен в полном объеме (3 секции переменной этажности 14, 15, 16 этажей).
28. 10. 2015 дом был введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: г. Тюмень, проезд Вятский, д. 28.
Однако, это не решило проблему дольщиков.
Дом не заселен, ни одного акта с дольщиками не подписано, ни одного ключа от дверей не выдано.
И когда это случится, не известно.
Четких сроков не может назвать никто: ни ГУС, ни конкурсный управляющий Бекшенев Ф. Ш. , ни судья Глотов Н. Б.
Итак,
сначала применение норм параграфа 7 главы 9 закона №127-ФЗ, не вызывала никаких сомнений или особых затруднений.
Все шло по-закону:
после объявления застройщика банкротом и введения процедуры сначала — наблюдения, затем — конкурсного производства, каждый участник строительства обратился в Арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр жилых помещений. Требования всех дольщиков были удовлетворены, дольщики со своими требованиями на жилые помещения были поставлены в соответствующий реестр в составе 3 очереди кредиторов.
Нюансом в строительстве дома, ставшим впоследствии огромной проблемой для дольщиков жилых помещений, стали участники строительства НЕжилых помещений на 1-ом этаже жилого дома, чьи права на получение нежилого помещения оказались с одной стороны, не защищены указанным законом, с другой стороны — защищены так, что ущемляют права других кредиторов и дольщиков.
Договоры долевого участия в строительстве жилого дома в части нежилых помещений были заключены застройщиком с:
1 секция Добриевой Залиной Идрисовной
с площадью 132,77 м2, уступившей впоследствии права и обязанности по своему договору физическому лицу Каримову Адилхану Адил оглы
с площадью 222,12 м2, уступившей впоследствии права и обязанности по своему договору юридическому лицу ООО Автострада-Север
2 секция Добриевой Залиной Идрисовной с площадью 236,31м2
3 секция Добриевой Залиной Идрисовной
с площадью 83 м2, уступившей впоследствии права и обязанности по своему договору юридическому лицу ООО Инженерно-производственный центр Альянс.
Все эти дольщики тоже обратились в Арбитражный суд сначала с заявлением о включении требования в реестр жилых помещений. Однако им было отказано в удовлетворении их требований, поскольку предметом их договора являются НЕжилые помещения. Попытка встать в реестр на не НЕжилые помещения также не увенчались успехом, поскольку такой реестр законом не предусмотрен. Затем была попытка признать право собственности на недостроенное помещение, которая также оказалась безрезультатной.
После чего, 2 из 4-х участников строительства нежилых помещений — ООО Автострада-Север и ООО ИПЦ Альянс заявили свои требования, трансформировав их в денежные, не расторгая договора долевого участия, и как обеспеченные залогом имущества должника (многоэтажного жилого дома ГП-2 на Малиновского и прав на земельный участок, предоставленный для его строительства). При этом, Конкурсный управляющий Бекшенев Фарид Шигапович не возражал против включения предъявленных денежных требований в 4-ую очередь кредиторов, но возражал против удовлетворения этих требований как обеспеченных залогом имущества должника, поскольку понимал возможные последствия такого решения.
Однако в силу п. 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве №214-ФЗ требования этих кредиторов были признаны обоснованными и включены в состав 4 очереди, именно, как обеспеченные залогом. Так у нас в деле возникли залоговые кредиторы в виде двух юр. лиц.
И все бы ничего, если бы далее нормы закона не замкнули этот круг.
После ввода дома в эксплуатацию, залоговые кредиторы вновь попытались обратиться в суд для признания за ними прав собственности на нежилые помещения на основании действующих договоров долевого участия. Но им было отказано, т. к. они уже встали в денежный реестр. Так все остальные дольщики стали их заложниками.
В соответствии со статьей 201. 9 ФЗ N 127-ФЗ, требования кредиторов погашаются в следующем порядке:
1. в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда — это было сделано конкурсным управляющим;
2. во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности — такие требования в реестре кредиторов отсутствовали;
3. в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства — таких требований тоже не было, т. к. никто не расторгал договоры долевого участия и требовал вернуть вложенные деньги; а также требования участников строительства по передаче им жилых помещений в законченном строительством и введенном в эксплуатацию объекте — и здесь возникли сложности;
4. в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами — каковых оказалось боле чем на 100 млн. рублей, в том числе залоговые кредиторы.
При погашении требований участников строительства и возникли проблемы, вызванные некой связью между 3-ей и 4-ой очередью кредиторов в части залоговых кредиторов, а именно:
в соответствии со статьей 201. 11 ФЗ N 127-ФЗ
Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено — это условие выполнено;
2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений — это условие выполнено, т. е. сам закон запрещает подписывать с нами акты приема-передачи до решения суда;
3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201. 10 настоящего Федерального закона. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201. 5 настоящего Федерального закона — этот пункт выполнен путем получения согласия на передачу от кредиторов 4 очереди;
4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201. 10 настоящего Федерального закона — это условие выполняется, т. к. в составе конкурсной мвссы должника остаются 2 непроданные 2-х комнатные квартиры и нежилые помещения на 1-ом этаже, выручки от реализации которых будет достаточно не только для погашения текущих платежей, но и части 4-ой очереди;
5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201. 10 настоящего Федерального закона — этот пункт НЕ выполняется, есть те самые залоговые кредиторы, которые не дают свое согласие. На депозите далее остановлюсь подробнее.
6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201. 10 настоящего Федерального закона). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения — это условие выполняется.
Из 6-ти пунктов не выполняется только 1 и это мешает передаче квартир дольщикам.
И законных путей выхода из него на сегодня осталось два:
1 путь
Если нет согласия залоговых кредиторов, то на депозит суда необходимо внести сумму залога. В соответствии с п. 6. статьи 201. 10 В случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201. 14 настоящего Федерального закона.
Как такое может быть, чтобы по своим долгам рассчитывался не должник, не его учредители, а сами кредиторы рассчитывались между собой? А что же должник никому ничего не должен при этом?
Куда девается депозит после передачи квартир дольщикам и реализации залогового имущества?
Однозначные ответы на это не может дать никто.
С одной стороны,
в соотвтетствии с п. 6 ст. 201. 11 В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов. — т. е. на погашение требований залоговых кредиторов. И участники строительства или третьи лица их теряют, т. е. требования залоговых кредиторов удовлетворяются за счет других пострадавших от этого же должника лиц.
С другой стороны,
В соответствии с п. 3 статьи 201. 9. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 201. 14 настоящего Федерального закона.
Но можно ли понимать под предметом залога отдельно взятые нежилые помещения на 1-ом этаже, т. е. объет долевого строительства или таковым считается только весь дом в целом и земля под ним?
Тогда, как он целым и неделимым может являться предметом залога, если в нем еще 181 квартира таких же залогодержателей, в соответствии с п. 1 ст 13 Закона об участии в долевом строительстве: В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Как расценивать этот пункт закона?
По тексту, у каждого залогодержателя в залоге оказывается весь объект и земля под ним, если он принадлежит застройщику.
Но по логике залог может быть только в части оплаченного помещения, т. е. объекта долевого строительства, т. к. весь объект начинает дробиться на отдельные объекты долевого строительства — предметы обременения и уже не может целиком принадлежать застройщику. Не можем же мы все находиться в залоге друг у друга? Разве может стоимость залога во много раз превышать цену договора долевого участия?
Никто на сегодняшний день не может нам дать четкие разъяснения законодательства и возможность применения их на практике, т. к. возникает много противоречий. Сам судья не знает точно какое решение он может принять, если обратиться к нему со встречными исками.
Если бы у нас было четкое и однозначное решение о том, что залог после удовлетворения требований дольщиков и удовлетворения требований залоговых кредиторов путем продажи их помещений и возврата вложенных денег, возвращается вложившим этот залог лицам (дольщикам или третьим лицам), то возможно нам бы удалось привлечь третье лицо для временного финансирования и частично взять часть денежного бремени на самих себя.
Но этой гарантии никто дать не может. Поэтому никому не выгодно финансировать это мероприятие, тем более дольщикам и так пострадавшим от действий и бездействий застройщика.
2 путь
Не вносить деньги на депозит суда. Ждать оформления в собственность нежилых помещений самим застройщиком-должником, что займет по меньшей мере до полугода времени через прохождения всех судов и споров. Затем выставление на конкурсные торги этих помещений — это все займет еще минимум месяц. Плюс время на продажу помещений, что может занять очень продолжительное время в свете экономического кризиса в стране. Найдутся ли вообще желающие их купить в обозримом будущем. Таким образом, этот путь может оказаться очень долгим и мучительным и завести ситуацию уже в другой тупик, когда текущие расходы должника станут превышать стоимость его имущества, что станет очередным препятствием для удовлетворения ходатайства о передаче квартир дольщикам. Ведь содержание дома без жильцов (отопление, эл. энергия, уборка снега, охрана) на текущий момент составляет около 1млн. руб. текущих расходов в месяц. Поэтому этот путь не подходит совсем для скорейшего разрешения ситуации.
В то время, как многим людям негде жить и растить детей, нечем платить за съемное жилье, нечем выплачивать ипотеки, взятые под строительство этого дома, наш дом стоит готовый, красивый с закрытыми перед нами дверями, и приносит дополнительные убытки застройщику-должнику в виде текущих платежей на его содержание. А не содержать его нельзя, мы не на югах живем, а в Сибири. Если дом не содержать должным образом, то он придет в негодность, так и не дождавшись своих жильцов.
Правительство Тюменской области отрапортовало перед Президентом об успешном завершении очередного проблемного строительства, что подразумевало решение жилищных проблем дольщиков. Однако это далеко не так. Оказалось, что введенный в эксплуатацию дом еще не означает, что в нем сразу начнут появляться жильцы. Жилищная проблема не решена.
Залоговые кредиторы-юридические лица с суммой требований 9 млн. рублей манипулируют дольщиками-физическими лицами со 179 квартирами, стоимостью более 250млн. рублей на вполне законных основаниях. Вот что возмутительно в этих законах. Общая продолжительность строительства составила с конца 2008 по 28. 10. 2015 года — 7 лет.
Нарушение сроков пред дольщиками началось с 3 квартала 2011 года — 4 года и продолжается по неопределенное число.
И предъявлять убытки дольщиков за просрочку получения квартир некому, застройщик — банкрот.
И при этом мы же еще должны по закону вернуть деньги залоговым кредиторам. Что это за закон, который направлен против людей?
С уважением,
участник инициативной группы дольщиков Ющенко Оксана.
Подробнее читайте на radius72.ru ...